Co je to projekt
Zvenku to vypadá jednoduše: „někdo nám něco nakreslí a pak se to postaví“. Mezi touhle představou a reálnou stavbou ale leží oblast zvaná projekt – místo, kde se rozhoduje o tom, jestli dům půjde povolit, postavit, zaplatit… a jestli vás bude dalších třicet let těšit, nebo štvát.
Právě tady vzniká většina zmatku. Jedni mluví o studii, druzí o dokumentaci pro povolení, třetí o kompletním balíku včetně projednání stavby, výběru dodavatele a autorského dozoru – a všichni tomu říkají stejně: „projekt“. Není divu, že pak nabídky lítají od pár desítek tisíc po stovky a projekt má pověst něčeho podezřele drahého, i když ve skutečnosti tvoří zhruba pět až devět procent ceny domu a často ušetří násobky své ceny na stavbě.
Na téhle stránce jsou proto sepsané nejčastější zvídavé otázky, které kolem projektu dostávám – a stejně upřímné odpovědi. Dozvíte se, proč neplatíte třikrát za ty samé plány, co všechno se skrývá za zkratkami DSP, DPS, DOSS a „výběr dodavatele“, a proč má každá tisícovka „ušetřená“ na projektu ve zvyku vracet se v mnohem mastnější podobě přímo na stavbě.
Porovnání výkresu téhož podlaží téhož domu ve 3 fázích projektu
Zvídavé dotazy pro všechny, kdo mají pocit, že platí pořád nějaké plány
Každý dům začíná představou. Ne výkresem, ne razítkem – představou o místě, kde budete žít.
Projekt je cesta, která tuhle představu převeze z hlavy na papír a z papíru na stavbu tak, aby dům:
Projekt není jedny plány, ale několik na sebe navazujících kroků. A právě tam vzniká většina nedorozumění.
Zjednodušený rozpad kompletního projektu (orientačně):
- 1
Architektonická studie – cca 10–15 %
- 2
Projekt pro stavební povolení (DSP) – cca 15–20 %
- 3
Projednání stavby – cca 3–5 %
- 4
Projekt pro provedení stavby (DPS) – cca 35–40 %
- 5
Výběr dodavatele – cca 3–5 %
- 6
Autorský a/nebo technický dozor – cca 5–8 %
Dohromady to dává zhruba 100 % ceny projektu.
U typického domu je to přibližně 6-9 % z ceny domu – a těchto jednotek procent často ušetří stovky tisíc, tedy až desítky procent ceny, které by jinak skončily ve zdi nebo ve vícepracích.
Důležitá poznámka: tahle procenta se týkají práce na projektu jako takovém. Mimo to je pro správné zahájení přípravy potřeba zajistit i základní průzkumy a může se stát, že budete potřebovati spolupráci při kolaudaci.
Protože nenabízí totéž.
Není to o tom, že jeden „bere zlatem“ a druhý je svatý.
Je to o rozsahu věcí, které jsou reálně v ceně.
Protože různí lidé slovem „projekt“ myslí různé věci:
-
někdo tím myslí jen studii (hezké obrázky a základní dispozice),
-
někdo projekt pro stavební povolení,
-
někdo kompletní balík včetně detailů pro stavbu, razítek, výběru dodavatele a autorského dozoru.
Na papíře to pak vypadá stejně: „projekt rodinného domu“.
Ve skutečnosti to může znamenat třikrát jinou práci.
Na papíře stát slibuje, že stanoviska dotčených orgánů (DOSS) zajistí stavební úřad. V realitě to ale vypadá tak, že bez těchto stanovisek vám stavbu prostě nepovolí – a někdo je zkrátka musí oběhat.
Typicky jde o 12–18 úřadů a institucí (hygiena, hasiči, životní prostředí, správci sítí…). Každý má vlastní požadavky, formuláře, lhůty a někdy i nálady. Často je potřeba podklady doplňovat, upřesňovat, znovu posílat.
To jsou desítky hodin práce. Žádná magie, jen systematické běhání s papíry (a e-maily), bez kterého se projekt k povolení vůbec nedostane.
Pokud vám to někdo slíbí „v ceně zadarmo“, je to většinou jen jinými slovy:
- buď vůbec neví, do čeho jde, nebo
- to zaplatíte jinde – ve zdržení, nervy drásajících doháněčkách a někdy i v přepracování projektu.
Kdyby stačilo vzít nejnižší číslo dole v tabulce, ušetříme si všichni dost práce. Problém je, že nabídky často neobsahují totéž.
- Někde chybí položky, které se později objeví jako vícepráce.
- Někde je jiný materiál nebo technologie, která vypadá podobně, ale není.
- Někdo záměrně podstřelí cenu a spoléhá na to, že se „dožene“ během stavby.
Někdo musí:
- připravit srovnatelné podklady pro všechny firmy,
- rozebrat nabídky technicky i finančně,
- ukázat, kde je něco „zapomenuté“ nebo schované,
- říct vám, co je levné dobře a co je levné špatně.
To není papírování navíc. To je práce, která vám může ušetřit statisíce korun ještě předtím, než se kopne do země.
Samozřejmě v případě stavby svépomocí tato část není nezbytně nutná, ale stává se velmi často, že jak přijde na specifické profese jako vytápění, nebo větrání, tak i v této situaci je pomocná ruka potřebná.
Častá představa:
„Když mu dám co nejnižší cenu a ještě ho trochu stlačím, bude se víc snažit hledat úspory a domýšlet detaily.“
Realita je přesně opačná. Míň peněz neznamená víc úsilí, ale míň času.
Projektant, kterému sebereš polovinu rozpočtu, prostě nestihne:
- hledat chytré úspory v dispozici a konstrukcích,
- modelovat varianty,
- domýšlet kritická místa a detaily,
- přemýšlet, kde ti ušetří peníze na stavbě.
Výsledek? Dům, který je „v pořádku“, ale ne dům, který mohl být opravdu dobrý.
Každou tisícovku, kterou „ušetříš“ na projektu, velmi pravděpodobně mastně zaplatíš na stavbě. Často ne v tisícovkách, ale v deseti- až stonásobku – jen proto, že se věci nedořešily na papíře.
Na první pohled to tak klidně vypadat může. Projekt za 250–400 000 Kč u domu za 5 milionů zní laicky jako „astronomická částka“.
V procentech to ale vypadá jinak:
- projekt tvoří zhruba 5-9 % ceny domu,
- provize realitního makléře bývá 3–6 % „jen“ za zprostředkování obchodu,
- marže developerů se pohybují běžně 5–10 % a více.
Projekt je paradoxně jedna z nejlevnějších položek na celé cestě – a zároveň ta, která rozhoduje o tom, jestli stavba proběhne v klidu, nebo v pekle víceprací a slepých uliček.
Dobře připravený projekt často ušetří víc peněz, než kolik sám stojí. A to o každé položce domu říct nejde.
Jednoduché cvičení: projdi se po městech a vesnicích a opravdu se dívej.
Uvidíš mrazivě vysoké procento domů, které se svým majitelům tak trochu smějí do obličeje za to, jak byli na projektu skoupí. Dům stojí, nespadne – ale pokaždé, když kolem něj projdeš, je tak nějak jasné, kde a na čem se šetřilo.
Žádný projektant ti vědomě neudělá dům, který by nešel postavit nebo byl nebezpečný. V tom jsou všichni zodpovědní. Rozdíl je v tom, o kolik lepší ten dům mohl být – levnější v provozu, jednodušší na stavbu, krásnější a chytřejší v dispozici.
Když projektanta tlačíš na úplné minimum, dostaneš dům, který je „v pořádku“. Ne dům, který mohl být skvělý.
A upřímně – pokud chceš ušetřit za každou cenu a odmítáš zaplatit za přemýšlení, hledání úspor a promýšlení detailů předem, tenhle kompromis si z velké části prostě zasloužíš.